
2025 年地产央企呈现出
“头部失速 + 中部追赶 + 尾部退市”
的三级分化格局
文|潘永堂
2025年楼市是“高开低走”的一年,
具体看,2025年是拿地大年,但也是销售小年!
同时,2025年是巨头房企“失速年”,但也是包袱轻的中型房企“晋级年”!
整体而言,虽然行业还在排名百强房企,但行业实际话语权和经营活跃度房企(即拿地和销售依旧较活跃房企)整体已不超过30家。
这30家活跃份子也有两个特点。
其一,30家多为央国企,比例超80%,剩下的只有少数民企,即绿城、滨江、龙湖、邦泰、伟星、江山万里等还有一定投资力度,其他都是蜻蜓点水了。
其二、行业真正活跃份子已经浓缩到“20强选手”,这也说明行业下行期,唯有头部20强房企还相对拥有更强投资力、销售优势和系统竞争力,他们还能折腾。
比如25年行业“销售黑马、拿地黑马”当属邦泰,2025年销售大增80%,突破300亿关口,拿地面积也是民企全国第一;
比如“业绩反弹代表“是中国金茂,从前2年亏损到如今25年反弹大增16%;
比如这2年“中建系”异军突起也是一个行业典型现象。
截止2025年中建系进入百强名单已经增加到7家,这其中,尤其是中建东孚、中建壹品在楼市下行期跑赢大势,且规模进入央企10强。
在整个行业都进入“央国企”主导新格局下,老潘今天来聊聊央企10强2025年的成绩单,看看谁跑赢谁跑输了?盘点一下为何输为何赢?以及有何经营启示录。
Part1
地产央企10强涨跌榜
当行业销售还是拿地都是央国企主导时,那么
央企10强就是“行业最闪亮的星”。
但即使如此,即使是行业最闪亮的星,但2025年他们也普遍不行了。
数据说话。

地产央企10强2025年销售涨跌榜
变化1:地产央企10强业绩整体也“跑不动了”。
整个2025年央企10强,就有7家“负增长”!
以前第一波业绩跳水是爆雷民企销售每年大跌50%~70%,而后第二波是混合所有制万科、金地乃至如今民企之光龙湖等也销售大幅跳水,而如今2025年第三波下行潮,是央企10强们,也开始大面积“负增长”。
这就能说明行业下行的风险潮,已经蔓延到头部央企了,需要有关部门重视这种负面态势。
变化2:整个行业依旧处于大而不强的尴尬格局,即“大行业、“小”企业”。
虽然2025年千亿房企还剩10家,但整体龙头“市占率”和龙头“业绩”都表现不佳。
一则2025年保利销售2530亿,占行业9万亿市占率下降到2.8%左右,与之前市占率高点3.6%显著下滑近1个百分点,其他典型头部房企规模集中度、领先度还在下滑;二则行业头部冠亚军选手,即使拥有央企身份和母公司资源优势,但比如保利、中海这2个龙头,2025年销售跌幅也陷入20%左右大跌幅。
一旦2026年楼市整体稳不住,不排除地产央企2026年压力更大!
对比欧美西方成熟房地产市场,三大龙头市占率在23%左右,而中国三强2025年还不到8%,整个龙头表现为“大而不强、未老先衰”态势。
为何说大而不强?核心是行业9万亿规模,但龙头才2000多亿,还没形成龙头企业高集中度的成熟格局。所谓“未老先衰”核心是大多头部房企“第二曲线还没做大,但主业已开始显著下滑”。
而2026年也不容乐观,当下行业与市场似乎已陷入“科技火热VS地产冰冷”的语境,几乎大多购房者都认为未来房价还将继续下跌,虽然2026年开局《求是》反常呼吁改善和稳定房地产预期,但事实上,逆向思维看,这正好说明当局可能也开始“谨慎”和“担忧”。
变化3:25年销售上涨的3家央企,其实涨幅含金量也不鲜明。
一则3家增长房企两家基数较低,都在400~500亿基数,即中建东孚与中建壹品都是妥妥的中型选手,所以只要前期拿地猛一些,准一些,销售端凭借新规产品多卖个几十亿就能正增长,这本质还是资金资源驱动(身份红利)和新规产品(政策红利)驱动;
另一家是中国金茂,虽然25年增长16%,但是在2024年大跌基数下的正增长,即2022年销售1550亿,23年1412亿,24年983亿。当然从打法上,金茂这2年布局收缩至高价值城市地段,产品适配改善型需求,以增量优化存量的三个打法也迎来自身经营质量的优化。
Part 2
央企10强的“三大派”
虽然行业进入央国企主导的格局4年了,但地产10强央企的格局并没有乾坤已定,仅仅以2025年业绩表现看,央企10强之内也分化颇大。
整体看,在所有地产央企中,随着3 家央企(中交、五矿、香港中旅) 剥离地产业务,2 家(华侨城、中冶置业)陷入持续巨亏,整个2025 年地产央企呈现 “头部失速 + 中部追赶 + 尾部退市”的三级分化格局。
而在地产央企销售10强中,也分化严重。
根据2025年销售表现,老潘简单将10强央企划分为
“稀增派、小跌派、大跌派”。
1,稀增派:中建东孚、中国金茂、中建壹品
央企10强中,涨幅前三是中建东孚(17.0%)、中国金茂(16%)、中建壹品(5.8%)。
这到底是什么样的水准?为何是稀增派?
答案还是看是否跑赢行业均值。
即核心还是2025年百强房企销售整体同比2024年下行19.8%,全行业商品房销售额预计同比下降约12-13%,而10强央企选手70%都在负增长,在这三组基本面数据对比之下,中建东孚、中国金茂、中建壹品就是“稀少”的增长派。
虽然有中建2兄弟“基数低,包袱小”以及金茂24年基数低等先天原因,但能在25年销售小年中能稳增长,还是值得点赞的。
比如正增长17%的中建东孚,的确24年整体基数在10强中是最小的存在(2024 年基数 425 亿),船小好掉头,尤其2025年依托中建八局全产业链优势,深耕长三角核心城市上海、苏州,主打 “PARK+TOD” 改善型产品,最终实现了稳增长。
同样金茂这2年战略大调整,整体回归高能级城市,以增量补存量,新推产品力持续提升,新增货值去化率超 80%,溢价能力(15%-20%)显著高于行业,最终迎来25年业绩反转,扭转了过去2年业绩连续下滑的局面。
中建壹品虽然25年增幅5.8%相对东孚、金茂不算高,但2024年增速却高达46.7%,是去年进步最快的央企。事实上,更长期看,中建壹品近3年行业下行期实现跨越式增长,即22年到25年实现了持续中高速增长,280亿→345亿→506亿→585亿,整体复合增长率达31.2%,远超行业平均(2022-2024年行业复合增长率为- 22.3%),这也使其迅速从区域房企成长为全国性房企。
2,小跌派(跌幅≤10%):华润、招蛇、中铁、保利置业
华润置地25年销售下跌10.5%,这是在2024年跌幅15%之后的继续下跌,好消息是跌幅有所收窄。
目前综合层面看,华润置地凭借第二曲线、利润规模综合表现、产品力体系等看应该是当下综合竞争力最强的房企。但2025年也在行业下行大势下(百强下跌19.8%)+自身结构性问题下,25年业绩依旧下跌10.5%!
的确,覆巢之下,安有完卵?
所以,虽凭借央企背景、商业 + 住宅双轮驱动、核心城市布局以及高端产品力领先等优势,华润业绩跌幅虽然远低于百强平均,但自身也因整体高端产品占比偏高(高端产品占比达25%,高于招商 / 保利的 15-20%,其中单价 10 万 +/㎡项目占比8%,去化周期达18-24个月)、存货占比较高(2025年供货中有42%是过去的存货)、前期高价拿地、部分区域布局失衡等问题导致其跌幅较大。
对比之下,这些年产品力有显著进步、但投资一直相对稳健中性强度的招商蛇口在2025年销售也同样下跌10.6%。而类似中型央企中国中铁、保利置业则受整个行业波动性影响较小,25年业绩分别仅仅下滑1.7%,7.1%。
3.,大跌类(跌幅≥19%):中海、保利发展、中铁建
稍微细心观察,你会发现
央企10强中,跌幅最大的竟然是头部央企。
比如中海下跌19.1%,保利发展下跌21.7%。
这或许源于盘子越大,摊子大,更容易受行业整体下行影响。
以保利发展而言,尽管这2年加速产品力提升,坚定存量去库存和增量优化投资结构,但业绩由于行业整体下行、自身24年规模基数太大(2024年销售3230亿)、以及保利整体三四线城市项目占比相对其他头部央企更高,最终在下行期受中低能级城市项目去化率较低基本面影响,最终保利下跌21.7%。
中海25年跌幅也达到19.1%。对比其23年跌幅10.7%,24年跌幅7.6%看,25年跌幅应该是近3年最大跌幅。
当然,这一方面因为24年中海销售卖的较好、基数大,比如核心城市上海单城就高达700多亿,而在2025年上海收缩为380亿,跌出上海前三,其次,供货总量不足以及25年实际销售是22-2024 年拿地项目,部分地块成本高、产品适配性不足,比如重庆、武汉、北京等区域项目库存积压,最终24年成为中海业绩跌幅最大一年。
同样,中铁建是央企10强跌幅最大的一家,跌幅24.0%。
核心源于其一,房地产板块在集团战略(资金倾斜)优先级低,营收占集团比仅仅6.7%;其二,三四线项目占比超过40%,且产品同质化明显,加上2025年二季度项目推盘窗口期遇冷,单季度销售额暴跌超35%,整体直接拖累了全年的销售表现。
Part 3
启示录
通过央企10强的大分化和背后的缘由分析,我们也可以得出四个启示录。
启迪1:投资定一半输赢,锚定“三核”地块最重要
对比业绩高增长与高跌幅可以发现,类似中建东孚(聚焦长三角核心城市苏州上海)、中国金茂(88%货值在一二线核心地段)等都整体聚焦高能级城市核心地段,这类地段区域改善需求稳定,去化周期短,往往都在12个月内,加上产品力区域领先,更容易形成高去化、高业绩。
而保利发展,中铁建核心就在于前者三四线占比38%,后者三四线占比超40%的布局非核心城市,这些城市基本面刚需萎缩,去化率普遍不到50%,甚至更低,最终拖累了保利发展、中铁建的25年业绩表现。
所以地产下行期,收缩战线,锚定核心城市核心地段,才是抗跌的第一步。
启迪2:包袱轻重度,决定央企下一轮再分化。
头部房企最大的痛苦,还是高库存之痛。
2025年市场有两大特征,即规模越大的房企,包袱越重,因为历史拿地成本较高和低能级城市占比过高,即使新增拿地能够弥补老库存的低去化,但整体还是拖累严重。
对比之下,中小规模的央企船小好调头。
比如中建东孚(2024 年基数 425 亿)、中建壹品(2024 年基数 506 亿)规模适中,可快速调整拿地方向、推盘节奏、产品适配区域需求,就可以在下行期迎接资金优势,包袱小优势、快速抓住结构性(三核地块)机会,最终实现逆增长。比如中建壹品近3年就是典型拿地排名远远大于销售排名,通过精准高强度拿地,快速实现了业绩的逆势增长。
启迪3:央企资源协同很重要,母公司产业链赋能降本增效。
每个地产央企背后的母公司集团都拥有巨大的政策、融资、资金输血、人才、独特机制文化优势,地产央企能用好、用足、用透母公司系统优势等积极拓展优质土储,资金输血、经营降本增效,也能打出一手好牌。
比如华润置地背后与商业地产的双轮驱动,比如中建东孚背靠中建八局,其工程成本低10%,比如中建壹品背靠中建三局,交付率100%,依托母公司的资金、工程资源,整体降低成本,又提升客户信任度。
反过来对比看,中国铁建地产板块与中铁建集团协同效应较弱。
比如资金等资源倾斜有限,中铁建地产板块在集团营收占比只有6.7%,不到10%,最终地产板块获得集团支持比例据说不超过10%。
一个显著指标是2025年中铁建地产拿地金额才81亿,对比之下中建壹品拿地金额高达174亿,但事实上中铁建地产销售额却远超中建壹品200亿左右,显然,同样有亲爹,支持还是大不一样。
同样,中建壹品与集团形成土建-安装一条龙的全流程成本优势,建安成本整体形成5~8%的优势,且几乎60%业态都能覆盖,而中铁建地产在协同成本优势在3~5%左右,主要集中在复杂项目(集中 TOD /旧改),在普通住宅开发领域协同较少,协同深度不足。
整体好,地产央企用好强大的母公司资源,也是下行期稳健增长的关键。
启迪4:做好产品很重要,但做对产品更重要
当下核心一二线城市市场产品结构正在发生变化,整体处于改善主导且增长,刚需占比持续下降,豪宅两级分化(好的卖得火、差的卖不动)的格局。
数字量化看,核心城市大概65%为改善型需求,去化周期8~12月,对比之下豪宅类产品去化周期在18~36个月,且整体占比仅占10%左右,整体价格敏感度低但需求弹性小,所以一旦产品过度豪宅化,豪宅结构过高,就容易产品叫好不叫座。
具体而言,核心一二线城市中,改善型产品(500-1500万)才是市场绝对主流,主力军,整体去化率与需求基数都普遍优于豪宅类产品。在这样一个产品分化市场下,类似中国金茂(绿色科技改善)、中建东孚(PARK+TOD)主打契合市场主流的改善型产品就相对能获得较好去化、溢价表现,比如金茂溢价率15~20%左右,很多改善项目去化率超80%。
所以,下行市场,不仅要看到城市的结构性机会,也要看到产品的结构性机会。
同时,产品力并不是万能的,做对的产品,做市场最需要的产品,远比做好的产品力更重要!
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